Manual de convivencia

Tabla de contenido

Presentación
Ley 675 del 3 de agosto de 2001
1 Del ingreso o salida definitiva de propietarios o residentes.
2. Visitantes a la unidad residencial
3. Vehículos
4. Parqueaderos privados
5. Parqueaderos de visitantes
6. Zonas comunes
7. Techos y antenas de televisión y otras
8. Basuras
9. Seguridad
10. Contaminación visual y por ruido
11. Mascotas
12. Sanciones por el incumplimiento o violación del reglamento
Por incumplimiento de obligaciones pecuniarias.
Por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

PRESENTACIÓN 

 A Este mundo hemos venido todos a ser felices, pero el compromiso con el, consiste en Que la felicidad de unos no sea la desgracia de otros.

En este sencillo enunciado se encierra el gran proyecto de la humanidad, en todas las civilizaciones y en todas las épocas.

Tratar de vivir en armonía con la naturaleza, los animales, el medio ambiente, pero sobre todo con nuestros semejantes es lo que hoy llamamos CONVIVENCIA.

La justicia y el derecho han tratado de consagrar este propósito con la promulgación de leyes Y reglas de juego claras y precisas, en todos los niveles y en todos los órdenes.

Es lo que ha hecho el CONSEJO DE LA UNIDAD RESIDENCIAL MANANTIALES DE ROBLEDO, cuando aprobó un REGLAMENTO INTERNO DE CONVIVENCIA.

Este es un conjunto de sencillas normas que regulan la CONVIVENCIA entre los residentes, tratando de armonizar el comportamiento, la disciplina y la conducta social de todos, para evitar la confrontación mayor o menor entre ellos, y cuyo objetivo es consagrar a través de todo su texto, la regla de oro de toda comunidad, QUE ES EL RESPETO A LOS DEMÁS.

No son normas represivas ni están hechas para coartar la libertad de nadie, si no todo lo contrario, para garantizar el derecho de los demás.

La libertad, ese don que DIOS nos dio para hacernos semejantes a EL, no la podemos dilapidar en hacer lo que nos venga en gana, si no para escoger entre el bien y el mal y esta comunidad hace tiempo escogió el bien.

Si acatamos estas normas y usamos bien esta herramienta, estamos realizando nuestro mejor sueño y estamos construyendo el gran proyecto comunitario que es lograr una CONVIVENCIA FELIZ.

Medellín, 22 de septiembre de 2008


LEY 675 DEL 3 DE AGOSTO DE 2001

La ley 675 del 3 de agosto de 2001 establece el nuevo régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia.

Es una ley de carácter general, es decir Que deroga las leyes 182 de 1948, la 16 de 1985y la 428 de 1998,y la cual ya de por si es benéfica porque unifica la legislación y resuelve un problema de la propiedad horizontal en Colombia, pues cada conjunto residencial se acogía a leyes diferentes.

Consagra cinco principios fundamentales, como son: La función social y ecológica de la copropiedad, La convivencia pacifica y la solidaridad social, El respeto a la dignidad humana, La libre iniciativa empresarial el Derecho al debido proceso de todos los residentes propietarios.

Introduce elementos nuevos Que agilizan el desarrollo de las copropiedades y facilita su administración y progreso, como los siguientes: 

  • Establece Que la propiedad horizontal son entidades sin ánimo de lucro. 
  • Simplifica el cobro de las cuotas vencidas de administración de los propietarios. Hace solidarios a los tenedores de los bienes en el pago de las cuotas de administración. 
  • Limita y establece el monto de los intereses de mora. Permite Que los morosos participen en las asambleas generales con pleno uso de sus derechos, es decir con voz y voto. 
  • Crea un comité de convivencia para la solución de conflictos entre los residentes y entre estos y la administración. 
  • Hace precisiones sobre los bienes comunes y permite el uso exclusivo de bienes comunes no esenciales previo cumplimiento de algunos requisitos. 
  • Dicta normas sobre el quorum decisorio y deliberatorio de las asambleas generales y sobre los días de la convocatoria. 
  • Crea el fondo de imprevistos con un mínimo del 196 del presupuesto de gastos. 
  • Establece requisitos para la revisoría fiscal y sobre los consejos de administración, y les crea funciones. 
  • Obliga a contratar seguros de incendio y terremoto sobre las zonas comunes. 
  • Permite sancionar a los residentes cuando infringen una norma del Reglamento de Propiedad Horizontal, respetando el debido proceso. 
  • Como se ve es un gran esfuerzo para resolver los problemas más comunes en la administración de la propiedad horizontal en Colombia. 
  • Este pequeño manual de convivencia trata en parte de desarrollar esta nueva ley. 

1. DEL INGRESO O SALIDA DEFINITIVA DE PROPIETARIOS O RESIDENTES.

a) Los propietarios o residentes que ingresen a habitar un apartamento, deberán diligenciar la planilla de censo y población ante la Administración del Conjunto residencial.

b) Los propietarios o residentes que abandonan definitivamente la urbanización, deberán obtener el PAZ Y SALVO ante la Administración.

c) Cualquier trasteo o mudanza se debe notificar por escrito a la Administración para obtener el permiso respectivo. Y se deberá depositar una suma igual a CINCO SALARIOS MINIMOS LEGALES VIGENTES DIARIOS (5 S.M.L.V.D.) como garantía por los daños que se puedan ocasionar en las zonas y/o bienes comunes, suma que será devuelta una vez se verifique que no existió ningún daño.

d) La administración le hará entrega a cada copropietario de un ejemplar del Reglamento Interno de la Unidad Residencial, y se dejará constancia escrita de recibido del mismo. Para el caso de los arrendatarios, la administración se hará responsable de la entrega del reglamento, ya sea directamente o a través de la agencia de arrendamiento o quien haga sus veces.

e) El horario para los trasteos será de 8 a.m. a 6 p.m. de lunes a sábado o según lo establecido en el Código de Policía.

2. VISITANTES A LA UNIDAD RESIDENCIAL

a) Para ingresar un visitante a la urbanización, deberá ser autorizado por el respectivo residente a través del portero de turno.

b) El requisito de autorización es igualmente valido para todas las personas “visitantes habituales”, incluyendo empleadas del servicio doméstico, trabajadores temporales, obreros, etc.

c) El ingreso de visitantes solo puede ser autorizado por personas mayores (o por menores con previa comunicación al administrador o a los porteros de parte de los mayores).

d) En caso de que en ausencia de los mayores, se halla autorizado la visita de amigos o familiares de los menores, este tipo de visitas no podrán permanecer en lugares diferentes al apartamento del visitado.

e) En cualquier circunstancia el residente al autorizar el ' ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse a los reglamentos del conjunto. Eventuales daños causados por los visitantes en cualquiera de las áreas de la unidad, serán pagados por el propietario y/o residente que autorice la visita.

f) Las personas o trabajadores »temporales dejarán un documento en la portería y portarán una 'escarapela que los identifique mientras permanezcan en este.

3. VEHÍCULOS

a) Ningún vehículo (automotor, moto, bicicleta) deberá transitar a más de 20Km. por hora dentro del parqueadero del conjunto residencial.

b) Ningún vehículo deberá parquearse fuera de su propio parqueadero, ni podrá hacerlo en zonas de circulación, o al frente del acceso peatonal de las entradas a las torres.

c) Al estacionar su vehículo debe dejarlo con ventanillas y puertas perfectamente cerradas y sin objetos de valor dentro del mismo. LA UNIDAD NO SE HACE RESPONSABLE por la pérdida de ningún objeto.

d) Los vehículos se deben estacionar dentro de las líneas de demarcación de cada parqueadero de tal modo que no obstaculicen la circulación de los demás vehículos.

e) Una vez estacionado el vehículo no se deberán utilizar equipos de sonido, radios pasa cintas para escuchar música en alto volumen.

f) Todo propietario o residente será responsable por los daños que él, sus hijos o recomendados causen a otro vehículo. Las diferencias que de estos surjan serán resueltas por la autoridad competente.

g) El uso de cualquier vehículo automotor por parte de menores de edad es responsabilidad integra de los padres de familia quienes se harán directamente responsables de cualquier daño o accidente que causen.

h) La enseñanza de conducción dentro del Conjunto Residencial queda totalmente prohibida.

i) No se permitirán reparaciones mecánicas de vehículos dentro del Conjunto Residencial, en casos de fuerza mayor solo las estrictamente necesarias para retirarlos y llevarlos a un taller especializado.

j) Todo dueño (propietario, residente o sus invitados) de vehículo que cause daños en el piso de las zonas comunes o parqueaderos privados por escape de cualquier líquido corrosivo como gasolina, líquido de frenos, aceite, etc. deberá pagar a la Administración el valor de reparación del mismo.

4. PARQUEADEROS PRIVADOS

a) Cada propietario o residente debe estacionar su vehículo solamente en su parqueadero privado.

b) Los parqueaderos son para uso vehicular, no para almacenar objetos en desuso, ni como lugar de juegos o reuniones.

c) Quienes arrienden el parqueadero privado deberán reportar este hecho a la administración, identificando el vehículo y las placas del mismo; nombre, teléfono y dirección de propietario.

5. PARQUEADERO DE VISITANTES

a) Este parqueadero será de uso exclusivo para visitantes.

b) Un residente de la Urbanización no podrá utilizar más de un parqueadero de visitante, ya que de lo contrario deberá cancelar la suma de $1.000 diarios por el uso del parqueadero.

c) Si una persona no se encuentra a Paz y Salvo en las cuotas de administración, no tendrá derecho a utilizar los parqueaderos de visitantes, por lo tanto no podrá ingresar su vehículo a la unidad.

d) Las motos que no tengan parqueadero privado, deberán utilizar los parqueaderos demarcados por la administración para su parqueo.

Se aprobó en la Asamblea General de Propietarios realizada el 13 de marzo de 2008 que el propietario que ocupe más de un parqueadero de visitantes pagará a la administración la suma de $1 .O00 por noche, que se le cargarán a la cuenta de administración y se exigirá que la persona que ocupe un parqueadero de visitantes y se encuentre en mora, tendrá que suscribir un acuerdo de pago con la administración, ya que de lo contrario no tendrá acceso su vehículo a la Unidad Residencial.

6. ZONAS COMUNES

a) Las zonas verdes, parque infantil, bancas, etc. son un patrimonio del Conjunto Residencial y por tanto deberán ser tratadas con cuidado y los daños ocasionados por “el maltrato y o vandalismo, deberán ser pagados por él o los responsables o por sus padres. En caso que el daño sea causado por un visitante será cancelado por el propietario o residente que lo invitó.

b) No se deberá obstaculizar el libre acceso, o paso a una zona común o utilizarse como sitio de almacenamiento o bodega.

c) Las zonas comunes no se deberán utilizar como sitio de reuniones o destinarlas para cualquier otro fin que cause molestias a los demás propietarios o residentes. Ni para realizar eventos o fiestas personales o consumo de bebidas alcohólicas.

d) En las fachadas de los edificios se prohíbe colocar avisos, cables y antenas de televisión u otras.

e) Se prohíbe el almacenamiento de patines, bicicletas en las zonas de acceso a los bloques, así como la circulación en ellos por estas zonas.

f) Se recomienda no dejar tirados juguetes, patines, bicicletas u otro tipo de objetos en las zonas comunes sin el control y supervisión del propietario.

g) Evite que los niños utilicen las zonas comunes de los bloques, como escaleras y descansos, para el consumo de alimentos.

h) No esta permitido cambiar el color y forma de las fachadas, balcones, puerta de acceso a apartamento, puertas de cuarto útil y en general cualquier estructura que modifique la uniformidad del conjunto.

7. TECHOS Y ANTENAS DE TELEVISIÓN Y OTRAS

a) Esta prohibido el ingreso de cualquier propietario y lo residente a la planta de techos y de terraza de tanques sin la autorización de la administración.

b) Para instalar una antena de televisión o de radio se necesita la autorización y la supervisión de la administración.

c) Para instalar antenas de televisión por cable o suscripción solo se permite una de cada sistema por bloque.

d) Para instalar antenas de televisión por cable o suscripción se debe instalar sobre una plataforma y no sobre la losa y techo para evitar humedades.

e) Cualquier daño producido en el techo o loza o en otra parte por la instalación de una antena será a cargo y responsabilidad del beneficiario de la antena.

8. BASURAS

a) Al depositar la basura en los shut, deben ir correctamente almacenadas en bolsas plásticas debidamente selladas o amarradas y en tamaño adecuado que no causen daño al ducto. b) Se deberán separar las basuras orgánicas (desechos) de las inorgánicas (reciclables) en bolsas.

b) Los desechos reciclables como vidrios, periódicos y cartones deben entregarse al personal de oficios varios, que lo recogerán directamente en su apartamento los días martes y viernes en las horas dela tarde.

c) No arrojar basuras, colillas o cualquier otro tipo de objeto por ventanas y balcones, a las zonas comunes, terrazas o bienes de los demás propietarios o residentes, ni escurrir traperos desde los balcones o regar plantas.

d) Los escombros provenientes de reformas locativas de los bienes privados son responsabilidad de cada propietario y a él corresponde su manejo. Si la administración no dispone de un sitio para esto, deberán utilizar los parqueaderos privados siempre y cuando los escombros sean sacados en bolsas o costales y sean botados una vez finalizada o suspendida la obra.

e) Que las materas, helechos o demás plantas que se cuelguen en los balcones, no deben sobresalir hacia la fachada y deberán estar siempre ubicadas dentro del balcón, y que no se coloquen soportes u otro objeto que pueda desprenderse y causar algún accidente dentro de la copropiedad.

f) Revisar periódicamente en la zona de ropas los vidrios de las celosías a fin de evitar que estos se desprendan.

9. SEGURIDAD

a) No se permitirá sacar ningún electrodoméstico u otro objeto, a personas extrañas, ni se dejará ingresar persona alguna a un apartamento desocupado, sin la autorización directa, personal o escrita, de propietario.

b) Ninguna persona “ajena” a la unidad podrá ingresar al Conjunto Residencial sin ser anunciada y autorizada por el propietario o residente del apartamento.

c) En vacaciones y ausencias prolongadas reportar a la Administración dicho evento con el fin de establecer control de acceso al apartamento.

d) Ante la presencia de personas extrañas merodeando por el Conjunto Residencial, notificar a los vigilantes y/o a la Administración.

e) Los propietarios o residentes están obligados a denunciar a la administración o portería la presencia de personas extrañas o en actitudes sospechosas.

10. CONTAMINACIÓN VISUAL Y POR RUIDO

a) Mantenga la estética del Conjunto Residencial, No debe colgar ropa en las ventanas, balcones o zonas comunes.

b) Al regar el jardín tenga en cuenta utilizar el medio y el agua adecuados para evitar mojar los vidrios y terrazas de los vecinos.

c) No esta permitido colocar avisos, carteles o afiches en las ventanas en las ventanas y vidrieras, así como en la puerta de acceso al apartamento.

d) No se debe perturbar la tranquilidad general de los demás propietarios y residentes con fiestas, escándalos, gritos estridentes y alto volumen de los equipos de sonido, televisores o cualquier otro tipo de equipo electrónico.

e) Debemos respetar al propietario o residente de los pisos inferiores, evitando ruidos fuertes en el piso del apartamento, tales como: correr, saltar, bailar, golpear con objetos pesados, etc. que perturban su tranquilidad. En las horas de la noche o la madrugada utilizar zapatos que no causen demasiado ruido.

11. MASCOTAS

a) Se debe registrar las mascotas ante la Administración presentando el certificado actualizado de salud respectivo donde conste el cumplimiento de todas y cada una de las vacunas necesarias expedido por un veterinario titulado o centro veterinario legalmente constituido.

b) Esta prohibido la circulación de las mascotas por las zonas comunes y llevarlas a hacer sus deposiciones en éstas.

c) Se deben controlar los ruidos exagerados producidos en tal forma que perturben la tranquilidad de los demás propietarios o residentes vecinos.

d) Solamente se pueden sacar del apartamento para retirarlas del Conjunto Residencial, cargadas si son mascotas menores o con cadena o lazo para las mayores, y no para circular con ellas por las zonas comunes.

e) Se debe procurar no dejarlas solas en los apartamentos ya que pueden generar ruidos incómodos.

f) Si una mascota llegare a atacar a una persona el propietario se hace plenamente responsable y asumirá todas las consecuencias que se deriven tales como gastos médicos, clínicos, quirúrgicos, etc., y a demandas de responsabilidad civil.

g) Esta prohibido tener mascotas de cierta raza que son consideradas de ataque y que puedan atentar contra la integridad física de los residentes.

h) Cualquier incumplimiento reincidente de uno de estos puntos se sancionara de acuerdo con este reglamento.

12. SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO O VIOLACIÓN DEL REGLAMENTO

El incumplimiento de las obligaciones de los propietarios o residentes de los bienes privados, previstas en la ley, en el reglamento de Propiedad Horizontal y en el reglamento .interno, tendrá como efecto la imposición de las siguientes sanciones, sin perjuicio de las de orden judicial o policivo que sean aplicables:
POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS.

En el evento de retardo en el pago de obligaciones en dinero como las relativas a cuotas de administración, cuotas extras, multas, entre otras, las sanciones serán las siguientes:
Causación de intereses de mora, a la tasa máxima comercial legal permitida salvo cuando la Asamblea General o el Consejo de administración determine un porcentaje diferente.
Imposición de sanciones previstas en la ley, cuando el retardo en el pago se mantenga por más de tres meses. Sin perjuicio de la causación de los intereses moratorios, que podrán ser hasta una y media vez la tasa de interés bancario corriente.

Cuando se abona parcialmente a un saldo pendiente este se aplica en el siguiente orden:

a) Abono o cancelación de los intereses de mora.
b) Abono o cancelación de las multas si las hubiera.
c) Abono o cancelación de cuotas extras.
d) Abono o cancelación de saldos vencidos.
e) Abono o cancelación de la cuota del mes en curso.
f) Cobro judicial.

POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

En el evento de incumplimiento de las obligaciones e infracciones a cargo de los propietarios o residentes en virtud de un acto o hecho suyo o de las personas por las que responde, las sanciones serán las siguientes: 

Requerimiento por escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas, si a ello hubiere lugar.
Cuando el acto o hecho produzca un perjuicio material o físico al conjunto residencial, a sus bienes o a algunos de sus ocupantes, se atenderá lo dispuesto en el código civil, las leyes que lo adicionan o reforman, así como las normas de policía, y de conformidad con el articulado del Reglamento de Propiedad Horizontal. 

El incumplimiento al requerimiento escrito dará lugar a una multa de DOS SALARIOS MÍNIMOS DIARIOS LEGALES VIGENTES la primera vez, y a TRES SALARIOS MÍNIMOS DIARIOS LEGALES VIGENTES cuando el incumplimiento de la norma sea reiterativo. 

Esta multa será facturada en la cuenta de la administración y serán impuestas sin perjuicio de las acciones legales interpuestas por el conjunto residencial cuando haya lugar a indemnizaciones o compensaciones por daños en los bienes de la copropiedad. 

El residente tendrá derecho a explicar su conducta y a defenderse en primera instancia, cuando sea requerido la primera vez o a presentar recurso de reposición ante el Consejo de Administración cuando sea sancionado, o podrá impugnar la sanción del Consejo de Administración ante las autoridades competentes, después de 30 días de ratificada su sanción.

Insistimos en la necesidad de cumplir con las normas de convivencia aquí establecidas, ya que estas lo que pretenden es defender el respeto que cada propietario merece de su vecino y herramienta eficaz de conseguir la armonía y tranquilidad en que todos deseamos vivir.



HELI NARVÁEZ OCAMPO

Presidente Consejo de Administración.

BERNARDO BLAIR GÓMEZ

Administrador

Medellín, 22 de septiembre de 2008
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